บริการตรวจสอบอาคารตามกฎหมาย

1. วัตถุประสงค์

         ตามที่ได้มีการควบคุมอาคารต่าง ๆ ตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 นั้น จะพบว่า ถึงแม้ว่าอาคารต่าง ๆ จะได้ทำการก่อสร้างภายใต้กฎหมายดังกล่าว แต่ก็ยังมีปัญหาการเกิดอุบัติภัยต่าง ๆ จากอาคารเป็นระยะ ๆ  ซึ่งในเวลาต่อมาส่วนหน่วยราชการผู้รับผิดชอบได้ออกกฎหมายว่าด้วยการตรวจสอบอาคาร เพื่อจัดให้มี ‘ผู้ตรวจสอบอาคาร’ เข้าทำการตรวจสอบอาคาร รวมถึงอุปกรณ์ประกอบของอาคาร นอกจากนี้ ยังเป็นผู้ให้คำชี้แนะและให้ความคิดเห็น เพื่อเป็นแนวทางให้เจ้าของอาคารได้ทำการแก้ไข ปรับปรุง ให้เป็นไปตามกฎหมายและมาตรฐานต่าง ๆ ที่ควรจะเป็น  ซึ่งนอกจากการตรวจสอบอาคารนี้เป็นไปตามกฎหมายแล้ว ยังมีสาเหตุเนื่องมาจากเมื่อมีการใช้อาคารไปสักระยะ ย่อมทำให้อุปกรณ์ประกอบอาคารต่าง ๆ อาจมีการชำรุด บกพร่อง ถึงแม้ว่าจะมีการบำรุงรักษาเป็นอย่างดี การที่มีการตรวจสอบอาคารโดยบุคคลากรจากภายนอก (Third Party)

     โดยผู้ตรวจสอบอาคาร จะช่วยให้เจ้าของอาคารได้รับทราบข้อมูล อันจะเป็นแนวทางในการจัดทำมาตรการและแผนการดำเนินงานดูแลอาคารได้อย่างมีประสิทธิภาพ อันจะส่งผลต่อความปลอดภัยในการใช้งานอาคาร โดยเฉพาะอย่างยิ่งอาคารส่วนใหญ่ที่บังคับให้มีการตรวจสอบอาคาร มักจะเป็นอาคารขนาดใหญ่หรืออาคารที่มีผู้ใช้งานจำนวนมาก ซึ่งจะเป็นการพัฒนายกระดับมาตรฐานความปลอดภัยสำหรับอาคารดังกล่าวอีกทางหนึ่ง

2. รายละเอียดที่ต้องตรวจสอบ

ผู้ตรวจสอบอาคาร ต้องทำการตรวจสอบอาคาร  และอุปกรณ์ประกอบของอาคาร โดยอย่างน้อยต้องทำการตรวจสอบในเรื่อง ดังต่อไปนี้

(1) ความมั่นคงแข็งแรงของอาคาร

(ก) การต่อเติมดัดแปลงปรับปรุงตัวอาคาร

(ข) การเปลี่ยนแปลงน้ำหนักบรรทุกบนพื้นอาคาร

(ค) การเปลี่ยนสภาพการใช้อาคาร

(ง) การเปลี่ยนแปลงวัสดุก่อสร้างหรือวัสดุตกแต่งอาคาร

(จ) การชำรุดสึกหรอของอาคาร

(ฉ) การวิบัติของโครงสร้างอาคาร

(ช) การทรุดตัวของฐานรากอาคาร

(2) ระบบและอุปกรณ์ประกอบของอาคาร

(ก) ระบบบริการและอำนวยความสะดวก

(1)     ระบบลิฟต์

(2)     ระบบบันไดเลื่อน

(3)     ระบบไฟฟ้า

(4)     ระบบปรับอากาศ

(ข)  ระบบสุขอนามัยและสิ่งแวดล้อม

(1)     ระบบประปา

(2)     ระบบระบายน้ำเสียและระบบบำบัดน้ำเสีย

(3)     ระบบระบายน้ำฝน

(4)     ระบบจัดการมูลฝอย

(5)     ระบบระบายอากาศ

(6)     ระบบควบคุมมลพิษทางอากาศและเสียง

(ค) ระบบป้องกันและระงับอัคคีภัย

(1)     บันไดหนีไฟและทางหนีไฟ

(2)     เครื่องหมายและไฟป้ายบอกทางออกฉุกเฉิน

(3)     ระบบระบายควันและควบคุมการแพร่กระจายควัน

(4)     ระบบไฟฟ้าสำรองฉุกเฉิน

(5)     ระบบลิฟต์ดับเพลิง

(6)     ระบบสัญญาณแจ้งเหตุเพลิงไหม้

(7)     ระบบการติดตั้งอุปกรณ์ดับเพลิง

(8)     ระบบการจ่ายน้ำดับเพลิง เครื่องสูบน้ำดับเพลิง และหัวฉีดน้ำดับเพลิง

(9)     ระบบดับเพลิงอัตโนมัติ

(10) ระบบป้องกันฟ้าผ่า

(3) สมรรถนะของระบบ และอุปกรณ์ต่าง ๆ ของอาคาร เพื่ออพยพผู้ใช้อาคาร

(ก) สมรรถนะบันไดหนีไฟและทางหนีไฟ

(ข) สมรรถนะเครื่องหมายและไฟป้ายทางออกฉุกเฉิน

(ค) สมรรถนะระบบสัญญาณแจ้งเหตุเพลิงไหม้

(ก)  แผนการป้องกันและระงับอัคคีภัยในอาคาร

(ข)  แผนการซ้อมอพยพผู้ใช้อาคาร

(ค)  แผนการบริหารจัดการเกี่ยวกับความปลอดภัยในอาคาร

(ง)  แผนการบริหารจัดการของผู้ตรวจสอบอาคาร

3. ประเภทอาคารที่ต้องตรวจสอบ

อาคารที่ต้องตรวจสอบมี 9 ประเภท ได้แก่

• อาคารสูง (อาคารที่บุคคลอาจเข้าอยู่ หรือเข้าใช้สอยได้ ที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป การวัดความสูงของอาคารให้วัดจากระดับพื้นดินที่ก่อสร้างถึงพื้นดาดฟ้า สำหรับอาคารจั่ว หรือปั้นหยาให้วัดจากระดับพื้นดินที่ก่อสร้างถึงยอดผนังของชั้นสูงสุด)
• อาคารขนาดใหญ่พิเศษ  (อาคารที่ก่อสร้างขึ้นเพื่อใช้พื้นที่อาคาร หรือส่วนใดของอาคารเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย หรือประกอบกิจการประเภทเดียว หรือหลายประเภท โดยมีพื้นที่รวมกันทุกชั้นในหลังเดียวกัน ตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป)
• อาคารชุมนุมคน (อาคาร หรือส่วนใดของอาคาร ที่บุคคลอาจเข้าไปภายในเพื่อประโยชน์ ในการชุมนุมคนที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 1,000 ตารางเมตรขึ้นไป หรือชุมนุมคนได้ตั้งแต่ 500 คนขึ้นไป)
• โรงมหรสพ (อาคาร หรือส่วนใดของอาคาร ที่ใช้เป็นที่สำหรับฉายภาพยนตร์ แสดงละคร แสดงดนตรี หรือการแสดงรื่นเริงอื่นใด และมีวัตถุประสงค์ เพื่อเปิดให้สาธารณะชนเข้าชมการแสดงนั้นเป็นปกติธุระ โดยจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ก็ตาม)
• โรงแรม ตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม ที่มีจำนวนห้องพักตังแต่ 80 ห้องขึ้นไป
• อาคารชุด ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด หรืออาคารอยู่อาศัยรวม (อาคาร หรือส่วนใดส่วนหนึ่งของอาคารที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย สำหรับหลายครอบครัว โดยจะแบ่งออกเป็นหน่วยแยกจากกันสำหรับแต่ละครอบครัว) ที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 2,000 ตารางเมตรขึ้นไป

     สำหรับอาคารชุดและอาคารอยู่อาศัยรวมที่ไม่เข้าข่ายเป็นอาคารสูง หรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษจะได้รับการผ่อนผันเรื่องกำหนดเวลาการตรวจสอบ คือ

• • • กรณีที่มีพื้นที่อาคารรวมกันในหลังเดียวกันไม่เกิน 5,000 ตารางเมตร ให้ทำการตรวจสอบและส่งผลการตรวจสอบก่อนวันที่ 25 ตุลาคม 2555
    • กรณีที่มีพื้นที่อาคารรวมกัน ในหลังเดียวกันเกิน 5,000 ตารางเมตร ให้ทำการตรวจสอบ และส่งผลการตรวจสอบก่อนวันที่ 25 ตุลาคม 2553
      
      
• อาคารโรงงานที่สูงกว่า 1 ชั้น และมีพื้นที่ตั้งแต่ 5,000 ตารางเมตรขึ้นไป
• ป้ายสูงตั้งแต่ 15 เมตรขึ้นไป หรือมีพื้นที่ตั้งแต่ 50 ตารางเมตรขึ้นไป หรือป้ายที่ติด หรือตั้งบนหลังคา หรือดาดฟ้าของอาคารที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 25 ตารางเมตรขึ้นไป
• สถานบริการ ตามกฎหมายว่าด้วยสถานบริการที่มีพื้นที่ตั้งแต่ 200 ตารางเมตรขึ้นไป

          ทั้งนี้ อาคารทั้ง 9 ประเภท (เว้นแต่อาคารตามข้อ 3.6 ที่ไม่เข้าข่ายเป็นอาคารสูง หรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษ) ต้องถูกตรวจสอบ และส่งรายงานการตรวจสอบก่อน วันที่ 29 ธันวาคม 2550

       สำหรับพื้นที่นอกเขตควบคุมอาคาร (พื้นที่ที่ยังไม่มีการประกาศพระราชกฤษฎีกาให้ใช้พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 หรือพื้นที่นอกเขตผังเมืองรวมตามกฎหมายว่าด้วยผังเมือง) อาคารที่ต้องทำการตรวจสอบมี 4ประเภท ได้แก่ อาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษ อาคารชุมนุมคน และโรงมหรสพ

4. ลักษณะการตรวจสอบ

          ผู้ตรวจสอบอาคารจะทำการตรวจสอบด้วยสายตาและประสาทสัมผัสอื่น ๆ หรือ ด้วยเครื่องมือพื้นฐานทั่วไปที่มิใช่เครื่องมือเฉพาะทาง เพื่อตรวจสอบสภาพของอาคารในด้านความปลอดภัยในการใช้อาคาร แล้วจัดทำรายงานการตรวจสอบพร้อมทั้งบันทึกภาพและข้อมูล รายละเอียดต่าง ๆ ที่ตรวจสอบ พร้อมทำการประเมินผลและสรุปผลการตรวจสอบ รวมทั้งข้อเสนอแนะและข้อควรปรับปรุงในเรื่องของความปลอดภัยอาคาร เพื่อให้เจ้าของอาคารรับทราบและดำเนินการปรับปรุงแก้ไข รวมไปถึงให้เจ้าของอาคารดำเนินการวางแผนการบริหารจัดการ และ/หรือ วางแผนการเงิน เพื่อปรับปรุงสภาพความปลอดภัยอาคารตามแผนที่กำหนด โดยกำหนดกรอบระยะเวลาในการปรับปรุงไว้อย่างชัดเจน โดยแบ่งได้เป็น การตรวจสอบใหญ่ และการตรวจสอบประจำปี

• การตรวจสอบใหญ่

เป็นการตรวจสอบโครงสร้างอาคาร และระบบทุกระบบ ตามที่กล่าวมาแล้วข้อ 2. โดยให้กระทำทุก 5 ปี ในการตรวจสอบใหญ่ทุกครั้ง ผู้ตรวจสอบต้องจัดทำแผนต่างๆ ดังนี้

        (1) แผนปฏิบัติการการตรวจบำรุงรักษาอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคาร รวมคู่มือปฏิบัติการตามแผน ดังกล่าวให้แก่เจ้าของอาคาร 
เพื่อเป็นแนวทางการตรวจบำรุงรักษา และการบันทึกข้อมูลการตรวจบำรุงรักษาอาคาร
         (2) แผนการตรวจสอบอาคาร และอุปกรณ์ประกอบของอาคารประจำปี รวมแนวทางการตรวจสอบตามแผน ดังกล่าวให้แก่เจ้าของอาคาร เพื่อประโยชน์ในการตรวจสอบอาคารและอุปกรณ์ประกอบของอาคารประจำปี

• การตรวจสอบประจำปี

         เป็นการตรวจสอบตามแผนการตรวจสอบอาคาร และอุปกรณ์ประกอบของอาคารประจำปี ที่ผู้ตรวจสอบได้จัดทำไว้ในการตรวจสอบใหญ่ การตรวจสอบประจำปีให้กระทำทุกปี

5. ขั้นตอนที่เจ้าของอาคารต้องดำเนินการ

• เจ้าของอาคารต้องปฏิบัติตามแผนปฏิบัติการตรวจบำรุงรักษาอาคาร และอุปกรณ์ประกอบของอาคาร และคู่มือปฏิบัติตามแผนดังกล่าวที่ผู้ตรวจสอบได้จัดทำไว้ในการตรวจสอบใหญ่ เพื่อเป็นแนวทางการตรวจบำรุงรักษาและการบันทึกข้อมูล การตรวจบำรุงรักษาอาคาร นอกจากนี้ยังต้องจัดให้มีการบำรุงรักษาอาคาร และอุปกรณ์ประกอบอาคารตามคู่มือปฏิบัติของผู้ผลิตหรือผู้ติดตั้งระบบและอุปกรณ์อาคาร หรือตามแผนปฏิบัติการการตรวจบำรุงรักษาที่ผู้ตรวจสอบกำหนด และจัดให้มีการบันทึกข้อมูลการตรวจบำรุงรักษาอาคารตามช่วงระยะเวลาที่กำหนด
  
  หากผู้ตรวจสอบเสนอแนะให้มีการปรับปรุงแก้ไขอย่างไร ควรดำเนินการตามข้อเสนอแนะให้แล้วเสร็จ แล้วให้ผู้ตรวจสอบทำการตรวจสอบอีกครั้งแล้วทำรายงานเสนอต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น
  
  
• เจ้าของอาคารต้องเสนอรายงานผลการตรวจสอบของอาคาร และอุปกรณ์ของอาคารต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นทุกปี โดยอในสามสิบวันวันก่อนวันที่ใบรับรองการตรวจสอบอาคารฉบับเดิมจะมีระยะเวลาครบหนึ่งปี

เมื่อได้รับใบรับรองการตรวจสอบแล้วให้แสดงใบรับรองการตรวจสอบไว้ในที่เปิดเผยเห็นได้ง่าย ณ อาคารนั้น

ภาพแสดงใบรับรองการตรวจสอบอาคาร (แบบ ร.1) 

• สำหรับอาคารที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ หรือได้รับใบรับรองประเภทอาคารควบคุมการใช้มาแล้ว ไม่น้อยกว่า 1 ปี จัดให้มีการตรวจสอบอาคาร และอุปกรณ์ประกอบของอาคารประเภทการตรวจสอบใหญ่เป็นครั้งแรก

6. การดำเนินการตรวจสอบอาคาร

        เมื่อผู้ตรวจสอบอาคารได้ตรวจสอบอาคาร และอุปกรณ์ประกอบของอาคารแล้วมีความเห็นว่า อาคารมีความปลอดภัยเพียงพอ และเป็นไปตามกฎหมาย และมาตรฐานแล้ว ผู้ตรวจสอบอาคารจึงลงนามรับรองผลการตรวจสอบสภาพอาคารนั้น แต่ถ้าผู้ตรวจสอบอาคารพบว่าอาคาร และอุปกรณ์ประกอบของอาคารบางส่วน บางรายการไม่ผ่านหลักเกณฑ์ หรือมาตรฐาน ผู้ตรวจสอบจะต้องทำข้อเสนอแนะในการแก้ไขปรับปรุงอาคาร อุปกรณ์ประกอบของอาคารดังกล่าวให้แก่เจ้าของอาคาร 

       ในการจัดทำข้อเสนอแนะในการแก้ไขปรับปรุงอาคาร หรืออุปกรณ์ประกอบของอาคารนั้น หากผู้ตรวจสอบอาคารเห็นว่า มีความจำเป็นต้องทำการตรวจสอบแบบเชิงวิเคราะห์ และคำนวณทางหลักวิศวกรรม หรือสถาปัตยกรรม ให้เป็นความรับผิดชอบของผู้ตรวจสอบอาคารนั้นแนะนำ หรือจัดหาวิศวกร สถาปนิกที่มีคุณสมบัติให้แก่เจ้าของอาคารที่สามารถดำเนินการตรวจสอบวิเคราะห์ หรือคำนวณพิสูจน์ ให้คำปรึกษา ในการแก้ไขเพื่อให้เกิดความปลอดภัยเพิ่มขึ้น โดยวิศวกร หรือสถาปนิกนั้น

7. การยื่นเอกสารให้หน่วยงานราชการของเจ้าของอาคาร

          เจ้าของอาคารจะต้องเสนอรายงานผลการตรวจสอบอาคาร ที่ผู้ตรวจสอบลงนามรับรองให้แก่ เจ้าพนักงานท้องถิ่นซึ่งอยู่ในเขตพื้นที่ที่อาคารของตนตั้งอยู่ ซึ่งเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามกฎหมายควบคุมอาคาร ได้แก่

• นายกเทศมนตรี สำหรับในเขตเทศบาล
• นายกองค์การบริหารส่วนตำบล สำหรับในเขตองค์การบริหารส่วนตำบล
• ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร สำหรับในเขตกรุงเทพมหานคร
• นายกเมืองพัทยา สำหรับในเขตเมืองพัทยา

8. ระยะเวลาพิจารณาดำเนินการของเจ้าพนักงาน

       เมื่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นได้รับรายงานผลการตรวจสอบแล้ว จะต้องพิจารณารายงานผลการตรวจสอบภายใน 30 วัน และเมื่อเห็นว่าอาคารดังกล่าวเป็นไปตามกฎหมายและมีความปลอดภัย เจ้าพนักงานท้องถิ่นจะต้องออกใบรับรองการตรวจสอบสภาพอาคารโดยไม่ชักช้า และต้องไม่เกิน 30 วัน นับแต่วันที่พิจารณาแล้วเสร็จ

9. โทษตามกฎหมายของเจ้าของอาคารที่ไม่จัดให้มีการตรวจสอบสภาพอาคาร

       หากฝ่าฝืน ไม่ดำเนินการตรวจสอบอาคารจะมีโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 6 หมื่นบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับเป็นรายวันอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท จนกว่าจะได้ปฏิบัติให้ถูกต้อง

10. กฎหมายอ้างอิง

• มาตรา 2 มาตรา 4 และมาตรา 32 ทวิ แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติม โดยพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2543
• กฎกระทรวงกำหนดคุณสมบัติเฉพาะของผู้ตรวจสอบ หลักเกณฑ์การขอขึ้นทะเบียนและการเพิกถอนการขึ้นทะเบียนเป็นผู้ตรวจสอบ และหลักเกณฑ์การตรวจสอบอาคาร พ.ศ. 2548
• กฎกระทรวงกำหนดประเภทอาคารที่ต้องจัดให้มีผู้ตรวจสอบ พ.ศ. 2548